房地产未来发展趋势分析(黄奇帆用27分钟讲清楚了)

都知道黄奇帆是学者型的官员，不仅把重庆的房价控制得很好，对房地产行业的发展也有着深入的研究。只是在房地产泡沫的巅峰期，各类牛鬼蛇神众多，投机之风盛行，在暴富梦面前大多数人都在争当鸵鸟，刻意屏蔽理性的声音。泡沫过后，再来听黄奇帆对整个房地产发展脉络的梳理以及对房地产未来发展方向预判真是拨开云雾见真身。很佩服这么一位老者，脱稿的情况下能这么系统的，逻辑清晰的讲清楚中国房地产发展的宏观问题，非常值得一看。

本次笔记整理约3800字，值得每一位投资房产以及关心房价的朋友耐心读完。
1990年每年造的房地产面积 1000万平米，2000以来房地产商市场化建房面积达到 1亿平米，到了2010年房地产商建的房子面积达到10亿平米，2017年中国房产商当年建设的房地产面积达到17亿平方米，达到顶峰不再增长，30年高速发展的阶段
眼下中国房地产，进入新阶段，指标出现了拐点：
第一个指标：大家基本认为14亿人口是天花板，人口逐渐在减少。
第二个指标：中国的城市化率已经达到65%，几乎等同于欧洲、美国的75%，中国的城市化率实际上是把农村里的青年人和中年人抽出来，再增长的话5-6%到头。
第三个指标：中国的老龄化已经达到20%以上，到了2030年会达到30%以上，甚至2050、2060会达到40-50%都有可能， 老龄人越多需要的房子就越少，反而死亡的人越多会退出许多房子来。
这三个指标都会影响住房结构，对新房子的需求会大幅下降。
第四个指标：中国房地产商手中造好的房子，一年以上没有买掉的有6亿，这就是一个库存，中国老百姓买下的房子没有住的，即投资房占比20%，中国总的房屋有400亿平方米，90年后以来新建的商品房在老百姓手中的有300亿平米，这300亿平方米有60亿是空关闲置的。
这种闲置每年涨20-30%，5年翻一番，手里有1-2套房子闲置的人在房价涨价的预期下也不怕，房产商房子没有卖掉，但是房子在涨价，他会觉得房子没有卖点反而划算;
但是房价如果不涨了，这个库存就会造成积压，需求会大幅萎缩。